Offene Immobilienfonds: Was Sie in der aktuellen Situation tun sollten
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Die Verbraucherzentralen erklären, was die aktuelle Situation von Abwertung und Schließung bei offenen Immobilienfonds bedeutet, welche Risiken bestehen und welche Schritte Sie jetzt prüfen können.
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Das Wichtigste in Kürze:
Mehrere offene Immobilienfonds wurden abgewertet oder vorübergehend für die Rückgabe geschlossen.
Eine Schließung bedeutet keine Insolvenz, aber eingeschränkten Zugang zu Ihrem Geld.
Unter bestimmten Voraussetzungen können Schadensersatz oder Rückabwicklung in Betracht kommen.
Wenn Sie Post von Ihrer Bank mit einem Abfindungsangebot erhalten, bleiben Sie kritisch, denn oft sind solche Angebote unseriös. Abfindungsangebote aus dem Ausland sollten Sie besonders kritisch prüfen.
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Warum stehen offene Immobilienfonds aktuell unter Druck?
Einige offene Immobilienfonds wurden in der Vergangenheit deutlich abgewertet. Als Grund für die Neubewertungen werden unter anderem die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt genannt. Betroffen sind zum Beispiel:
Wohnen ZBI (Union Investment): Abwertung im Sommer 2024 um rund 17 Prozent.
Leading Cities Invest (Kanam Grund): Mehrfache Abwertungen um insgesamt rund 28 Prozent seit Dezember 2023.
Seit dem 15. Januar 2026 können Anleger:innen beim Fonds Wertgrund Wohnselect D ihre Anteile vorerst nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Grund sind viele Kündigungen und ein hoher Mittelabfluss.
Ab dem 26. Februar 2026 wurden die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen des Wohnen Deutschland (Industria / IntReal) ausgesetzt, weil nicht mehr genug Geld verfügbar war.
Bei etlichen weiteren Immobilienfonds liegen die Börsenpreise derzeit unter den Anteilspreisen der Fondsgesellschaft, was ein Indiz dafür ist, dass mit Abwertungen gerechnet wird.
Was bedeutet die Schließung eines offenen Immobilienfonds für mich?
Eine Schließung ist keine Insolvenz. Sie ist gesetzlich vorgesehen, um in schwierigen Marktphasen alle Anleger:innen gleich zu behandeln.
Die Fondsgesellschaft gewinnt damit Zeit, Immobilien zu marktgerechten Preisen zu verkaufen. Eine Schließung kann bis zu drei Jahre dauern. In dieser Zeit können Sie Anteile meist nur über die Börse verkaufen – oft mit deutlichen Abschlägen auf den letzten Anteilspreis.
Sollte ich meine Anteile jetzt kündigen, an der Börse verkaufen oder lieber warten?
Zur Kündigung: Solange die Fondsgesellschaft Rückgaben zulässt, können Sie Ihre Fondsanteile nach Ablauf einer Haltefrist von im Regelfall 24 Monaten kündigen. Die Rückgabefrist beträgt meist 12 Monate.
Der endgültige Rückgabepreis wird erst später festgelegt und kann höher oder niedriger sein als heute.
Ein Verkauf über die Börse ist jederzeit möglich. Das kann weitere Verluste begrenzen, bedeutet aber: Sie erhalten in der Regel nur den niedrigeren Börsenpreis.
Alternativ können Sie auch nichts tun und abwarten. Möglicherweise erholen sich die Anteilspreise wieder. Es ist aber auch möglich, dass die Preise weiter Fallen oder der Fonds gänzlich abgewickelt wird. Im Fall einer Abwicklung kann es einige Jahre dauern bis alle Immobilien verkauft und die Gelder an die Anteilseigner ausgezahlt werden.
Kann ich wegen Falschberatung Schadensersatz von Finanzberater:innen verlangen?
Ein Anspruch kann bestehen, unter anderem wenn:
Ihnen der Fonds als sichere Anlage verkauft wurde oder
Sie angegeben haben, dass Sie jederzeit über das Geld verfügen müssen.
Wichtig für die Prüfung:
Sie tragen die Beweislast.
Prüfen Sie Basisinformationsblatt und Geeignetheitserklärung.
Eine Zeugenaussage zum Beratungsgespräch kann helfen.
Mehrere Gerichte haben bereits Schadensersatz zugesprochen, zum Beispiel das Landgericht Stuttgart (Az. 12 O 287/24) oder das Landgericht Münster (Az. 114 O 7/25). Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die beklagte Volksbank hat Berufung eingelegt. Die Verbraucherzentralen empfehlen, eine im Kapitalanlagerecht erfahrene Anwältin oder einen Anwalt einzuschalten.
Kann ich Schadensersatz von der Fondsgesellschaft verlangen?
Möglich ist das, wenn die Produktinformationen irreführend waren. Beispiel:
Beim Fonds Wohnen ZBI wurde im Dezember 2023 ein Risikoindikator von 2 angegeben.
Nach Auffassung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hätte ein Risikoindikator von 6 angegeben werden müssen.
Dazu läuft ein Gerichtsverfahren: Das Urteil des Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit Urteil vom 21. Februar 2025 (Az. 4 HK O 5879/24) im Sinne der klagenden Verbraucherzentrale entschieden. Das Verfahren liegt nun beim Oberlandesgericht Nürnberg und wurde im Dezember 2025 dem EuGH vorgelegt (Az. EuGH – C-677/25). Das Verfahren vor dem Oberlandesgericht ist damit erst einmal ausgesetzt. Mit einer Entscheidung des EuGH ist frühestens 2027 zu rechnen. Danach nimmt das Oberlandesgericht das ausgesetzte Berufungsverfahren wieder auf.
Wie gehe ich bei einer möglichen Schadensersatzforderung vor?
Ein Rücktritt oder Schadensersatz kann in Betracht kommen, wenn
Sie bei Kenntnis der Risiken nicht gekauft hätten.
Sie glaubhaft machen können, dass die falsche Risikoeinstufung Ihre Entscheidung beeinflusst hat.
Nutzen Sie diese Musterformulierung für einen Rücktritt:
"Bei Abschluss des Anlagevertrags wurde ich über die Risikoeinstufung des Fonds getäuscht. Ich erkläre hiermit den Rücktritt vom Kauf und fordere Sie auf, mir innerhalb von vier Wochen schriftlich zu bestätigen, dass Sie der Rückabwicklung zustimmen und mir die investierte Summe innerhalb weiterer vier Wochen vollständig erstatten, zuzüglich einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 5 Prozent über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem Kaufdatum."
Wichtig: Ansprüche können verjähren, oft in der Regel nach drei Jahren ab Kenntnis.
Sind weitere Abwertungen von Immobilienfonds zu befürchten?
Niemand kann derzeit sicher sagen, wie viel die Immobilien in den Fonds wirklich wert sind. Erst bei einem Verkauf zeigt sich der tatsächliche Marktpreis.
Sollten nun weitere Anleger:innen aus Furcht vor weiteren Kursrückgängen ihre Anteile zurückgeben, kann dies dazu führen, dass immer mehr Objekte in kurzer Frist verkauft werden müssen. Das kann wiederum zu weiteren Abwertungen führen.
Aktuell werden die Fondsanteile vieler Immobilienfonds an der Börse bereits mit Abschlägen gehandelt. Das ist ein starkes Anzeichen dafür, dass mit Abwertungen zu rechnen ist:
Für den Fonds "UniImmo: Wohnen ZBI" berechnete die Fondsgesellschaft im März 2026 einen Rücknahmepreis von rund 42 Euro. An der Börse wurde er zum gleichen Zeitpunkt für rund 36 Euro gehandelt.
Für den UniImmo: Global legt die Fondsgesellschaft Union Investment im März 2026 einen Rücknahmepreis von rund 40 Euro fest.
Wie sollte ich mit einem Abfindungsangebot umgehen?
Aktuell liegen den Verbraucherzentralen keine neuen Abfindungsangebote von Immobilienfonds vor. In der Vergangenheit gab es aber problematische Fälle, zum Beispiel von SCP INVESTMENTS LIMITED (Marshallinseln).
Warnzeichen für unseriöse Abfindungsangebote:
Firmensitz in weit entfernten Ländern ohne plausible Erklärung.
Sehr niedriger Abfindungspreis, teils deutlich unter dem Börsenkurs.
Wichtig zu wissen:
Banken müssen solche Schreiben weiterleiten.
Sie als Kunde oder Kundin sind aber nicht verpflichtet, darauf zu reagieren.
Angebote ohne plausible Begründung und mit extrem niedrigen Preisen können Sie ignorieren und im Papiermüll entsorgen.
Ist es überhaupt noch sinnvoll, in offene Immobilienfonds zu investieren?
Nicht unbedingt. Offene Immobilienfonds sind zwar keine hoch riskante Geldanlage. Sie sind aber ganz gewiss auch keine besonders sichere Anlageform. Sie können höhere Renditen bringen, bergen aber zahlreiche Risiken:
Sinkende oder ausfallende Mieteinnahmen.
Möglich sind Wertverluste statt Wertsteigerungen.
Immobilien lassen sich nicht schnell und einfach verkaufen.
Wenn Sie offene Immobilienfonds zur Beimischung als Ergänzung in Ihrem Portfolio nutzen möchten, empfehlen die Verbraucherzentralen Ihnen, niemals in einen einzigen Immobilienfonds zu investieren, sondern die Summe auf möglichst viele Immobilienfonds zu verteilen.
Ferner sollten Sie beim Kauf immer die aktuellen Börsenkurse der Fonds prüfen, denn meist es ein Kauf über die Börse günstiger als ein Kauf von der Fondsgesellschaft, weil dann der Ausgabeaufschlag entfällt.
Sie kommen vorübergehend nicht über die Fondsgesellschaft an Ihr Geld und können meist nur über die Börse mit Abschlägen verkaufen.
Soll ich jetzt verkaufen?
Das hängt von Ihrer Situation ab. Börsenverkauf bringt sofort Geld, aber oft zu niedrigeren Preisen. Warten kann höhere oder niedrigere Preise bringen, Prognosen sind da seriös nicht möglich.
Kann ich Schadensersatz bekommen?
Möglich bei Falschberatung oder irreführenden Produktinformationen. Sie müssen das aber nachweisen. Gehen Sie zum Anwalt.
Sind weitere Abwertungen möglich?
Ja, das Risiko besteht grundsätzlich immer bei Immobilienfonds. Orientierung geben die aktuellen Börsenpreise der Fonds.
Sind offene Immobilienfonds eine sichere Geldanlage?
Nein. Sie sind mit Risiken verbunden und kein Ersatz für sichere Sparformen.
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Offene Immobilienfonds: Eine langfristig sichere Anlage?
Mit offenen Immobilienfonds können Anleger:innen in Immobilien investieren. Damit sind durchaus erhebliche Risiken verbunden. Was offene Immobilienfonds sind und wieso wir von ihnen abraten, erfahren Sie in diesem Artikel.
