GModG: Was steht im Gebäudemodernisierungs-Gesetz?

Auf Gebäude entfällt ungefähr ein Drittel des Energieverbrauchs in Deutschland. Im Hinblick auf die Klimaschutzziele Deutschlands verursacht der Gebäudesektor seit mehreren Jahren mehr Treibhausgase als die Klimaschutzpfade als Obergrenze erlauben. Verfehlen wir die Klimaschutzziele, wird die Energieversorgung Deutschlands nicht umweltfreundlich und abhängig von Energieimporten sein.

Was ist das Gebäudemodernisierungs-Gesetz?

Die energetischen Vorgaben an Gebäude sind im Gebäudemodernisierungs-Gesetz (GModG) festgelegt. Das Gesetz hat im Sommer 2026 das Gebäudeenergie-Gesetz (GEG) abgelöst.

Das GModG gilt seit dem 29. Juli 2026, es ist eine Novellierung des vorigen GEG und viele Regelungen wurden übernommen. 2030 soll überprüft werden, ob sich die Vorgaben des reformierten Gesetzes bewährt haben. Es gilt für fast alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden. Ausgenommen sind beispielsweise Kirchen, Ferienhäuser oder Festzelte. Die Vorgaben beziehen sich vorwiegend auf die Heizungstechnik und den Wärmedämmstandard des Gebäudes. 

Um den Energiehaushalt des Gebäudes zu ermitteln, werden neben der Raumheizung und -kühlung auch die Warmwassererzeugung, der Betrieb von Lüftungsanlagen sowie der Strom berücksichtigt, den diese Geräte im Betrieb benötigen, zum Beispiel Heizungspumpen, Heizkessel oder Regler. Zusätzlich muss ein Gebäude bestimmte Vorgaben zum Luftaustausch und zur Minimierung von Wärmebrücken erfüllen. Letzteres sind Gebäudeecken oder Stellen, die weniger gut gedämmt sind.

Außerdem formuliert das Gebäudemodernisierungs-Gesetz Anforderungen an vorhandene Klimatechnik sowie an Hitzeschutzmaßnahmen für den Sommer. Das GModG trägt somit auch wesentlich dazu bei, ein behagliches Wohn- und Arbeitsumfeld zu schaffen und den Bedarf an Heizenergie zu begrenzen.

In diesem Text wird der aktuelle Stand ab 29. Juli 2026 beschrieben. Es sind bereits weitere Änderungen des GModG verabschiedet worden, die allerdings erst ab dem Jahr 2027 in Kraft treten werden. Beispielsweise wird das Bewertungssystem mittels anderer Primärenergiefaktoren ab nächstem Jahr angepasst. Die Anforderungen an Neubauten werden dadurch gemildert – insbesondere mit einer elektrischen Wärmepumpe sind diese dann leicht zu erreichen. Auch die Regeln für Energieausweise von Wohngebäuden werden ab nächstem Jahr leicht angepasst: Beispielsweise benötigen denkmalgeschützte Gebäude für die Vermietung oder den Verkauf dann ebenfalls einen Ausweis.

Werden die GModG-Anforderungen übertroffen, winken üppige Fördergelder. Dabei gilt: Je besser die Energieeffizienz, desto höher fällt die KfW-Förderung aus. Im Neubau ist derzeit eine Förderung für die KfW-Effizienzhaus-Standards 40 oder 40 plus möglich. Das KfW-Effizienzhaus 40 benötigt höchstens 40 Prozent der Referenz-Primärenergie und muss zusätzlich erhöhte Anforderungen an die Gebäudehülle erreichen. Um förderfähig zu sein, muss ein Neubau außerdem bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Vorbildlich ist der bereits bewährte Passivhausstandard, bei dem der Energieverbrauch weit unter den gesetzlichen Anforderungen für einen Neubau liegt.

Welche Kriterien gibt es bei der Sanierung?

Viel häufiger als Neubauten kommen Bestandsgebäude vor, die den durchschnittlichen Energiebedarf aller Wohngebäude stärker bestimmen. Für Bestandsgebäude bestehen einige Austausch- und Nachrüstpflichten, die Sie als Eigentümer:in grundsätzlich zu einem bestimmten Termin erfüllen müssen. Daneben gibt es so genannte "bedingte Anforderungen", die Sie nur beachten müssen, wenn Sie das Gebäude ohnehin modernisieren.

Austausch- und Nachrüstverpflichtungen

Wenige Austausch- und Nachrüstverpflichtungen gelten für alle bestehenden Wohngebäude, unabhängig von einer geplanten Sanierung. Ein- und Zweifamilien-Häuser sind davon ausgenommen, wenn Sie als Eigentümer:in bereits seit Februar 2002 selbst im Gebäude wohnen. Zu diesem Zeitpunkt trat eine Vorgängerin des GModG, die Energieeinsparverordnung (EnEV), in Kraft. Die Verbraucherzentrale empfiehlt aber trotzdem, diese beiden Verbesserungsmaßnahmen durchzuführen. Kaufen Sie ein Ein- oder Zweifamilien-Haus, müssen Sie diese Pflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen.

• Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen müssen gedämmt werden.
• Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen nachträglich gedämmt werden, wenn sie zu schlecht oder gar nicht gedämmt sind.
  Betondecken müssen dann insgesamt ungefähr 14 cm dick gedämmt werden.
  Bei Holzbalkendecken ist es in dem Fall erlaubt, nur die  Zwischenräume der Balken mit Dämmstoff zu füllen, allerdings muss der Dämmstoff dann mindestens eine bestimmte Dämmwirkung haben. Die „Wärmeleitstufe“ WLS darf bei klassischen Materialien nicht höher als 035 sein. Bei Material aus nachwachsendem Rohstoff ist die WLS 045 zulässig.
  Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht ‒ also zum Beispiel auch für Spitzböden und für nicht ausgebaute Aufenthalts- oder Trockenräume. Alternativ dazu kann auch das darüber liegende Dach gedämmt sein. 

Anforderungen bei einer freiwilligen Modernisierung

Wenn Sie mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils verändern oder modernisieren möchten, gibt das Gebäudemodernisierungs-Gesetz Mindeststandards vor, die Sie durch die bauliche Veränderung erreichen müssen. Das trifft beispielsweise zu, wenn der Putz einer Fassade erneuert wird oder Sie die Fenster austauschen. Soll das Haus nur neu gestrichen werden, greift das Gebäudemodernisierungs-Gesetz jedoch nicht. Trotzdem ist es auch dann sinnvoll, die Malerarbeiten mit einer Dämmung der Fassade zu verknüpfen. Denn ein Gerüst wird ohnehin aufgestellt.

Bei der Erneuerung von Bestandsbauten gibt es zwei Möglichkeiten, die Anforderungen aus dem Gebäudemodernisierungs-Gesetz zu erfüllen.

1. Erfolgen nur einzelne Sanierungsmaßnahmen (zum Beispiel wird die Fassade gedämmt) oder werden lediglich Bauteile erneuert (etwa Fenster ausgetauscht), gibt das GModG bestimmte Anforderungswerte an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) des Bauteils vor.
2. Bei umfassenden Modernisierungen wird ‒ vergleichbar mit einem Neubau ‒ eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt. Auch in diesem Fall können Sie wie üblich die Primärenergie oder alternativ die Treibhausgase berechnen, wenn die Baubehörde letzteres erlaubt. Zusätzlich darf die Gebäudehülle einen bestimmten Gesamtwert des Dämmniveaus nicht überschreiten.

Im Primärenergieverfahren darf der Energiebedarf des sanierten Gebäudes höchstens das 1,4-fache der Anforderung an einen entsprechenden Neubau betragen. Die Qualität der Gebäudehülle, der sogenannte Transmissionswärmeverlust, darf ebenfalls höchstens das 1,4-fache des Referenzgebäudes betragen.

Beim Treibhausgasverfahren gelten die gleichen Faktoren für die Emissionen wie für die Primärenergie. Zusätzlich darf der Endenergie-Bedarf, also die Energie, die das Gebäude unabhängig von der Herkunft der Energieträger verbraucht, höchstens das 1,5-fache des Referenzgebäudes betragen.

Diese Werte müssen Sie bei Außenbauteilen einhalten

Die folgende Tabelle zeigt die Anforderungen des Gebäude-Energie-Gesetzes für die Änderung von Außenbauteilen bei bestehenden Gebäuden sowie Orientierungswerte für deren Umsetzung.

Die energetische Aufwertung von Bauteilen wird von staatlicher Seite finanziell gefördert. Detaillierte Informationen zu den Fördervoraussetzungen und den technischen Anforderungen erhalten Sie auf unseren Internetseiten unter Förderung fürs Eigenheim. Bei Förderprogrammen, etwa von der KfW-Bank, sind die Anforderungen an die geförderten Einzelmaßnahmen etwas höher als die in der Tabelle beschriebenen Mindestanforderungen des GEG.

Was gilt beim Ersatz einer Heizung?

Möchten Sie in ein bestehendes Gebäude eine neue Heizung einbauen, , sind bestimmte Bedingungen des GModG einzuhalten. Grundsätzlich gilt:

• Die neue Heizung darf energetisch nicht schlechter sein als die alte Heizung.
• Eine Zentralheizung muss die Wärmezufuhr automatisch verringern können, wenn der Bedarf des Gebäudes weniger hoch ist, beispielsweise nachts, oder im Frühling.
• In Gebäuden mit sechs Wohnungen oder mehr muss ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden.

Bei einer irreparabel beschädigten Heizung dürfen Sie in einer Übergangsfrist von 12 Monaten ein Ersatzgerät betreiben, das die Auflagen des GModG nicht erfüllen muss

Für jeweilige Heizungs-Arten gibt es folgende Auflagen:

Welche Pflichten gibt es für den Betrieb einer bestehenden Heizung?

Nur für größere Gebäude, in denen es mindestens sechs Wohnungen gibt, schreibt das GModG vor, dass die meisten laufenden Heizungen durch eine Fachperson überprüft und optimal eingestellt werden müssen. Dies gilt für Heizungen mit normalem, wasserversorgtem Heizkörpernetz. Ausgenommen sind Heizungen die durch externe Dienstleister betrieben werden, wie beispielweise Contracting-Anbieter oder auch Energieversorgungsunternehmen.

Mit Ausnahme von Wärmepumpen muss diese Überprüfung bei Heizungen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum September 2027 durchgeführt worden sein. Bei solchen mit Einbaudatum ab Oktober 2009 muss diese Prüfung und Optimierung nach spätestens 16 Betriebsjahren durchgeführt werden.

Für die Heizungsprüfung schreibt das Gebäude-Energie-Gesetz vor:

• Betrieb einer effizienten Heizungspumpe,
• gedämmte Rohrleitungen oder Armaturen in unbeheizten Bereichen (ohnehin verpflichtend),
• optimale Einstellung des Temperaturbereichs, besonders der Vorlauftemperatur,
• angepasste Heizungssteuerung in der Nacht oder im Sommer.

Bei Wärmepumpen sind durch die Prüfung zusätzlich zu optimieren:

• Effizienz der Anlage mit Kontrolle des Ist-Zustands, durch die Kenngröße Jahresarbeitszahl (JAZ),
• Heizkörper-Durchflussmenge durch einen hydraulischen Abgleich, sofern dieser noch nicht durchgeführt wurde,
• Funktionsfähigkeit des Kältemittel-Kreislaufs,
• Zustand elektrischer Anschlüsse.

Welche Kriterien gibt es beim Neubau?

Der Neubau nimmt im Gesetz den größten Teil ein. Das GModG beschreibt ein so genanntes Referenzgebäude, das lediglich auf dem Papier oder in der Berechnungs-Software existiert. Es hat vorgegebene Standards zur Beheizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und zu den Bauteilen. Seine Größe und Flächen sind die gleichen wie die des echten Gebäudes. Das GModG-Referenzgebäude ist nicht sonderlich energieeffizient. Es hat zum Beispiel recht schlechte Fenster. Sein berechneter Energiebedarf ist der Referenzwert fürs echte Gebäude. 

Der Primärenergiebedarf eines Neubau darf lediglich 55 Prozent des Referenzwerts betragen. Für die Außenhaut des Gebäudes gilt, dass diese im Durchschnitt mindestens die energetische Qualität der Gebäudehülle des Referenzgebäudes erreichen muss.

Als „Primärenergie“ gilt dabei nur der nicht erneuerbare Anteil, also z.B. Strom aus dem Netz. In der Physik wird der erneuerbare Anteil eigentlich auch zur Primärenergie gezählt.

Das Gebäudemodernisierungs-Gesetz zielt darauf ab, die Auswirkungen des Neubau-Energiebedarfs zum Heizen und zur Warmwasserbereitung auf die Umwelt zu begrenzen. Um diese Auswirkungen zu beurteilen, gibt es zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden. Die übliche Methode zielt darauf ab, die Primärenergie zu berechnen, die ein Neubau brauchen darf. 

Um den zulässigen Bedarf an Primärenergie zu berechnen, betrachten Sie die Energie, die das Gebäude benötigt. Je nach verwendetem Energieträger multiplizieren Sie den Bedarf mit einem spezifischen "Primärenergiefaktor". Holzpellets haben im GModG beispielsweise den Primärenergiefaktor 0,2, Erdgas liegt bei 1,1 und Elektrizität aus dem Netz bei 1,8. Die Heizung im gedachten Referenzgebäude wird mit Erdgas betrieben und durch eine solarthermische Anlage unterstützt. 

Als alternative Berechnungsmethode ist es auch möglich, die Menge zulässiger Treibhausgase, also CO₂, zu berechnen, die ein Neubau verursachen darf. Möchten Sie dieses Berechnungsverfahren anwenden, müssen Sie dies zunächst bei der zuständigen örtlichen Behörde beantragen. Zusätzlich erhalten Sie die Auflage, spätestens ein Jahr nach dem Bauabschluss Bericht zu erstatten: über ihre Investitionskosten, Energieverbräuche und Erfahrungen mit dem Berechnungsverfahren.

Falls nach der Alternativ-Methode berechnet werden soll, ob die Menge an verursachten Treibhausgasen zulässig ist, wird zwar auch der Bedarf des Gebäudes an verschiedenen Energieträgern betrachtet, und diese werden ebenfalls mit spezifischen Faktoren multipliziert. Allerdings unterscheiden sich diese "Emissionsfaktoren" von den beim Primärenergie-Verfahren verwendeten. Zudem darf der Energiebedarf des Gebäudes, die sogenannte "Endenergie", bei der Berechnung der Treibhausgase einen bestimmten Wert nicht überschreiten. Bei dieser Alternativ-Methode darf der Dämmstandard eines Wohnhauses schlechter sein als der des Referenzgebäudes.

Werden die GModG-Anforderungen übertroffen, winken üppige Fördergelder. Dabei gilt: Je besser die Energieeffizienz, desto höher fällt die KfW-Förderung aus. Im Neubau ist derzeit eine Förderung für die KfW-Effizienzhaus-Standards 55 (befristet bis Jahresende 2026) oder 40 möglich. Das KfW-Effizienzhaus 40 benötigt höchstens 40 Prozent der Referenz-Primärenergie und muss zusätzlich erhöhte Anforderungen an die Gebäudehülle erreichen. Vorbildlich ist der bereits bewährte Passivhausstandard, bei dem der Energieverbrauch weit unter den gesetzlichen Anforderungen für einen Neubau liegt. 

Eine sogenannte Solardachpflicht im Neubau von Wohngebäuden möchte das GModG erst 2030 einführen. Danach muss ein neues Wohngebäude so geplant werden, dass die Sonnenenergie an seinem Standort möglichst gut genutzt werden kann. Eine solche Solardach-Pflicht gibt es bereits in vielen Bundesländern, z. B. seit 2025 in Nordrhein-Westfalen.

Was gilt beim Vermieten?

Für alle beheizten oder gekühlten Gebäude, die neu vermietet werden sollen, ist ein Energieausweis zwingend vorgeschrieben. Er ermöglicht potenziellen Mieter:innen einen Einblick in die energetische Qualität und damit auch in den Wohnkomfort der neuen Immobilie. Außerdem hilft der Ausweis, die künftigen Energiekosten abzuschätzen. Eigentümer:innen oder Makler:innen müssen Mietinteressent:innen den Energieausweis spätestens zum Besichtigungstermin unaufgefordert zeigen.

Bestandsmieter:innen haben dagegen kein Recht darauf, den Ausweis zu sehen. Aber im Fall einer Mietverlängerung muss ein Energieausweis vorgelegt werden.

Energieausweise stufen Wohngebäude in Effizienzklassen ein, ähnlich denen, die von vielen Elektrogeräten bekannt sind. Die Skala reicht von A+ bis H, wobei die Klassen A und B – je nach Gebäude- oder Heizungstyp – über den Neubaustandard hinausgehen. Effizienzklasse und Energiekennwert müssen bereits in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden, sofern ein Energieausweis vorliegt.

Bei neuen Öl- und Gasheizungen beteiligen sich Vermieter:innen an den Heizkosten

Wenn Sie als Vermieter:in heute eine neue Heizung einbauen, die mit Öl oder Gas betrieben wird, müssen Sie sich ab 2028 an den Heizkosten ihrer Mieter:innen beteiligen. Sie als Vermieter:in müssen dann diese Kostenanteile übernehmen:

• Bei einer Gasheizung 50 Prozent der Netzentgelte: Diese sind ein Teil des Gaspreises und fallen für den Betrieb des Gasnetzes an. Sie steigen in Zukunft wahrscheinlich, weil es immer weniger Gasanschlüsse geben wird, unter denen diese Kosten aufgeteilt werden müssen.
• 50 Prozent der CO₂-Kosten: Diese sind ein Teil des Gas- oder Ölpreises. Anders als im Fall von laufenden Heizungen, bei denen der prozentuale Anteil für Vermieter:innen unterschiedlich ausfällt, ist es bei neuen Heizungen immer die Hälfte.
• 50 Prozent der Mehrkosten für Biobrennstoffe ab 2029: Sie entstehen durch den künftig verpflichtenden Anteil von Biogas oder Bioöl, die etwas teurer sind als der übliche Brennstoff. Der Pflichtanteil steigt mit der Zeit, Vermieter:innen werden sich nur an den Mehrkosten für die ersten 30 Prozent des Bio-Anteils beteiligen müssen. Ab 2040 ist der Pflicht-Anteil noch höher, die Mehrkosten für den Rest des Anteils zahlen die Mieter:innen dann selbst.

Diese Regelungen formuliert nicht das Gebäudemodernisierungs-Gesetz, sondern sie sind im Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten zu finden.

Was gilt beim Kauf von Wohngebäuden?

Kaufen Sie ein Ein- oder Zweifamilien-Haus, müssen Sie innerhalb von zwei Jahren kleine Nachrüstpflichten erfüllen, sofern diese noch nicht durchgeführt wurden:

• Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn auch das Dach darüber ungedämmt ist;
• Dämmung der Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen, z. B. im Keller.

Anspruch auf einen Energieausweis

Für alle beheizten oder gekühlten Gebäude, die verkauft werden sollen, ist ein Energieausweis zwingend vorgeschrieben, s. Absatz „Was gilt beim Vermieten".

Auch denkmalgeschützte Gebäude benötigen einen Energieausweis, wenn sie vermietet oder verkauft werden sollen. Diese Regelung hat das GModG neu eingeführt.

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Welche weiteren Regelungen und Vorschriften gibt es im GEG?

1. Fachunternehmen muss bei Sanierung den Wärmeschutz bestätigen.
   Sind Sie verpflichtet, bei Sanierungen an Ihrem Bestandsgebäude das Gebäudemodernisierungs-Gesetz einzuhalten, müssen Sie sich von einem Sachverständigen für Wärmeschutz bestätigen lassen, dass Sie dies auch tun. Ist Ihr Vorhaben genehmigungsfrei, erhalten Sie die Bestätigung vom jeweiligen Fachunternehmen (Unternehmererklärung). Die Bescheinigung müssen Sie als Gebäudeeigentümer:in mindestens zehn Jahre lang aufbewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzeigen.
2. Strom selbst zu produzieren zahlt sich aus.
   Wenn Sie ein neues Haus bauen und Strom demnächst am Gebäude selbst produzieren, beispielsweise durch eine Photovoltaikanlage, dürfen Sie sich diese Energie in der Energiebilanz großzügig anrechnen lassen. Damit können Sie die Anforderungen des GModG insgesamt leichter erfüllen.
3. Lassen Sie Klima- und Lüftungsanlagen regelmäßig durch Fachpersonal prüfen.
   Klima- und Lüftungsanlagen müssen regelmäßig geprüft werden. Die Inspektion dürfen nur fachkundige Personen ausführen. Als Eigentümer:in erhalten Sie eine Bescheinigung mit den Ergebnissen der Überprüfung, die Sie den zuständigen Behörden auf Verlangen vorzeigen müssen. Neu eingebaute Klima- und Lüftungsanlagen müssen in bestimmten Fällen mit einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung ausgestattet sein.
4. Regelmäßige Kontrolle durch Schornsteinfeger:innen muss sein.
   Die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger:innen überprüfen im Rahmen der Feuerstättenschau, ob die Rohrleitungen gedämmt wurden und ob die heizungstechnischen Anlagen dem Gebäudemodernisierungs-Gesetz entsprechen. Bei Verstößen setzen Schornsteinfeger:innen eine Frist, um den Auflagen nachzukommen. Lassen Sie die Frist verstreichen, wird die zuständige Behörde informiert.
   Verstöße gegen das Gebäudemodernisierungs-Gesetz können Behörden als Ordnungswidrigkeit ahnden und mit einem Bußgeld belegen. Als Ordnungswidrigkeit gilt beispielsweise, wenn Sie die Anforderungen an die energetischen Eigenschaften im Neubau oder bei der Sanierung nicht einhalten, Energieausweise nicht vorlegen oder Ihre Klimaanlagen nicht überprüfen lassen. Wer beispielsweise einen Altbau nicht so modernisiert oder einen Neubau nicht so erstellt wie vom GModG vorgeschrieben, riskiert Geldbußen bis zu 50.000 Euro.