Immobilie vererben und erben: Was Sie dazu wissen müssen

Rund 400.000 Immobilien wechseln in Deutschland jedes Jahr den Eigentümer — im Erbfall. Die Verbraucherzentrale zeigt, wie Sie Streit vermeiden, Steuern sparen und Ihr Haus rechtssicher weitergeben.

Eine junge Frau steht vor einer Immobilie und sieht Dokumente durch

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Das Wichtigste in Kürze:

Eine Immobilie lässt sich nicht als Einzelobjekt gezielt vererben. Wollen Sie Ihr Haus einem bestimmten Menschen vererben, geht das per Testament, Vermächtnis oder Teilungsanordnung.
Erbengemeinschaften sind bei Immobilien besonders streitanfällig. Klare Regelungen im Testament sind deshalb wichtig.
Das selbst genutzte Familienheim kann für Ehepartner:innen und Kinder vollständig erbschaftsteuerfrei sein - entscheidend sind Nutzung und Wohnfläche.
Wenn Sie schon zu Lebzeiten planen, haben Sie mehr Gestaltungsspielraum bei Testamentsvollstreckung oder Teilungsverboten.

Welche Möglichkeiten habe ich, eine Immobilie als Teil des Nachlasses zu übertragen?

Immobilien gehören in Deutschland zu den bedeutendsten Vermögenswerten — und sie spielen auch beim Vererben eine zentrale Rolle. Mehr als die Hälfte aller Erbfälle umfasst Grundvermögen, also Häuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke.

Nicht zuletzt wegen gestiegener Immobilienpreise und geänderter Bewertungsregeln seit 2023 fällt dabei auch häufiger Erbschaftsteuer an. Wer eine Immobilie übertragen möchte, hat grundsätzlich zwei Wege: entweder durch eine aktive erbrechtliche Verfügung oder durch die gesetzliche Erbfolge. Die greift automatisch, wenn keine eigene Regelung vorliegt. Letztere führt oft zu ungewollten Ergebnissen, etwa weil mehrere Erben gleichzeitig Miteigentümer der Immobilie werden.

Zu den aktiven Verfügungen von Todes wegen zählen:

das eigenhändige oder notarielle Testament,
der Erbvertrag,
das gemeinschaftliche Testament von Ehepaaren,
das Berliner Testament, bei dem der überlebende Partner zunächst Alleinerbe wird und Kinder erst beim zweiten Todesfall erben.

Weitere Informationen zu den Vor- und Nachteilen des Berliner Testaments lesen Sie im Ratgeber "Immobilie vererben und erben".

Kann ich eine Immobilie als einzelnes Objekt vererben?

Nein, und das ist einer der häufigsten Irrtümer rund ums Erbrecht. Eine Immobilie lässt sich nicht isoliert "vererben", so wie man jemandem ein einzelnes Geschenk übergibt. Das Erbrecht kennt ausschließlich die sogenannte Gesamtrechtsnachfolge. Das heißt, dass mit dem Tod des Erblassers der gesamte Nachlass als Einheit auf die Erben übergeht, also alle Vermögenswerte, aber auch sämtliche Schulden und Verbindlichkeiten.

Eine gezielte Zuweisung einzelner Gegenwerte wie eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist auf diesem direkten Weg nicht möglich. Wer einem bestimmten Menschen die Immobilie zuwenden möchte, muss dafür spezielle erbrechtliche Instrumente nutzen:

Grundstücksvermächtnis: Die Erben werden verpflichtet, das Objekt an eine bestimmte Person zu übertragen.
Teilungsanordnung: Das Testament legt fest, wer die Immobilie bei der Nachlassverteilung erhält.
Vorausvermächtnis: Es räumt einem Miterben zusätzlich zum Erbteil einen Anspruch auf die Immobilie ein.

Ich möchte mein Haus nur einem Erben direkt übertragen - geht das?

Ja, das ist möglich, aber nicht ohne gezielte testamentarische Vorsorge. Wer sicherstellen will, dass die Immobilie nach dem Tod in die richtigen Hände gelangt, sollte rechtzeitig die passenden erbrechtlichen Instrumente nutzen.

Dabei ist es ratsam, auch eine Testamentsvollstreckung anzuordnen. Dabei stellt ein unabhängiger Vollstrecker sicher, dass die Regelungen nach dem Tod auch tatsächlich umgesetzt werden, selbst wenn einzelne Erben widersprechen.

Wichtig zu wissen: Auch wenn die Immobilie einem einzelnen Erben zugewiesen wird, können andere Angehörige Pflichtteilsansprüche geltend machen. Das sollten Sie bei der Planung immer mit einkalkulieren.

Folgende Instrumente stehen für die direkte Zuweisung zur Verfügung:

Teilungsanordnung: Bestimmt, welchem Erben die Immobilie bei der Nachlassaufteilung zufallen soll.
Vermächtnis: Räumt einer Person, ob Miterbe oder Dritter, einen Anspruch auf Übereignung der Immobilie ein.
Testamentsvollstreckung: Ein unabhängiger Vollstrecker sorgt dafür, dass die Anordnungen nach dem Tod verlässlich umgesetzt werden.

Welche Probleme entstehen, wenn eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft fällt?

Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft — und das wird bei Immobilien schnell zur Belastungsprobe. Anders als Geld oder Wertpapiere lässt sich ein Haus nicht einfach aufteilen. Gleichzeitig verfolgen Miterben oft völlig unterschiedliche Interessen: Die eine möchte selbst einziehen, der andere vermieten, der dritte so schnell wie möglich verkaufen.

Weil für wichtige Entscheidungen grundsätzlich Einigkeit aller Miterben erforderlich ist, entsteht schnell eine Blockade, die sich über Jahre hinziehen kann. Besonders heikel wird es, wenn ein Miterbe in finanziellen Schwierigkeiten steckt und auf seinen Anteil angewiesen ist, die anderen aber keine Einigung anstreben.

In vielen Fällen endet der Streit vor Gericht — mit hohen Kosten und zermürbenden Auseinandersetzungen, die Familien dauerhaft beschädigen. Am Ende droht häufig die Teilungsversteigerung, bei der die Immobilie weit unter Marktwert verkauft wird.

Was für eine Erbengemeinschaft gilt, können Sie detailliert nachlesen im Ratgeber "Immobilien vererben und erben".

Was gilt für Pflichtteilsansprüche, wenn der Nachlass hauptsächlich aus einer Immobilie besteht?

Pflichtteilsstreitigkeiten gehören zu den häufigsten Konflikten im Erbrecht — und sie treffen Erben besonders hart, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einer Immobilie besteht. Denn der Pflichtteil ist ein Geldanspruch: Kinder, Ehepartner:innen und in manchen Fällen auch Eltern können mindestens die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils verlangen, unabhängig davon, ob der Nachlass überhaupt flüssige Mittel enthält.

Besteht der Nachlass hauptsächlich aus einer Immobilie, müssen die Erben entweder eigenes Geld aufbringen oder die Immobilie verkaufen, um den Anspruch zu erfüllen.

Vorausschauende Nachlassplanung kann das Risiko zumindest dämpfen, zum Beispiel durch:

Schenkungen zu Lebzeiten,
die Übertragung der Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder
eine kluge Aufteilung des Vermögens.

Mehr zu Übertragung einer Immobilie und Schenkung lesen Sie im verlinkten Ratgeber.

Wie kann ich Streit unter mehreren Erben verhindern?

Das wirksamste Mittel gegen Erbstreitigkeiten ist eine klare, frühzeitige Nachlassplanung. Wer seine Vorstellungen rechtzeitig in einem Testament oder Erbvertrag festhält, gibt seinen Erben eine verbindliche Orientierung und entzieht späteren Auseinandersetzungen häufig den Boden.

Wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht vermeiden lässt, sollte der Erblasser zumindest klare Rahmenbedingungen für die spätere Aufteilung setzen.

Bewährte Instrumente zur Streitvermeidung sind:

Teilungsanordnung: Bestimmte Objekte werden bestimmten Erben zugewiesen.
Teilungsverbot: Die Immobilie darf für eine bestimmte Zeit nicht veräußert werden.
Vorausvermächtnis: Einem Miterben wird die Immobilie vorab zugewiesen.
Auflage: Erben werden zu bestimmten Handlungen verpflichtet.
Testamentsvollstreckung: Ein Vollstrecker sorgt dafür, dass alle Anordnungen auch eingehalten werden – auch gegen den Widerstand einzelner Erben.

Welche Risiken birgt das Berliner Testament bei einer Immobilie im Nachlass?

Das Berliner Testament ist weit verbreitet, denn es wirkt auf den ersten Blick einfach und fürsorglich: Der überlebende Partner erbt alles, die Kinder kommen erst beim zweiten Todesfall zum Zug. Aus erbrechtlicher Sicht hat es aber einige Schwachstellen, die gerade bei Immobilien ins Gewicht fallen können.

Weil die Kinder beim ersten Erbfall enterbt sind, haben sie nämlich das Recht, sofort ihren Pflichtteil als Geldanspruch einzufordern. So kann der überlebende Elternteil in die Lage geraten, die Immobilie, in der er lebt, verkaufen zu müssen, um die Forderungen zu erfüllen.

Hinzu kommt, dass der überlebende Elternteil in der Regel an die gemeinsam getroffenen Regelungen gebunden ist und das Testament nicht mehr einseitig ändern kann – auch nicht, wenn sich die Lebensumstände grundlegend gewandelt haben. Wer diese Schwachstellen kennt, kann gegensteuern, etwa durch einen notariell beurkundeten Pflichtteilsverzicht der Kinder oder durch alternative Testamentsgestaltungen.

Wer darf über die Verwaltung einer geerbten Immobilie entscheiden?

Eine Immobilie muss laufend verwaltet werden: Reparaturen müssen beauftragt, Mieter:innen betreut, Versicherungen gekündigt oder Heizkostenabrechnungen geprüft werden. Solange die Erbengemeinschaft besteht, müssen die Miterben die Immobilie gemeinsam verwalten.

Je nach Maßnahme gelten unterschiedliche gesetzliche Anforderungen:

Ordentliche Verwaltung, zum Beispiel kleinere Reparaturen, Nebenkostenabrechnung: Hier genügt ein Mehrheitsbeschluss, sofern die Kosten aus dem Nachlass bestritten werden.
Außerordentliche Maßnahmen, zum Beispiel umfangreiche Modernisierungen oder bauliche Veränderungen: Hier müssen alle Miterben zustimmen.
Notfälle, etwa bei einem Heizungsausfall im Winter oder einem Wasserschaden: Jeder Miterbe darf allein handeln, um Schaden vom Nachlass abzuwenden.

Diese engen Spielräume zeigen: Je länger eine Erbengemeinschaft bei einer Immobilie fortbesteht, desto größer das Konfliktpotenzial. Eine frühzeitige Einigung oder Auflösung der Gemeinschaft liegt im Interesse aller Beteiligten.

Was genau ist eine Teilungsversteigerung — und warum sollte ich sie vermeiden?

Wenn sich Miterben über eine Immobilie im Nachlass dauerhaft nicht einigen können, hat jeder von ihnen das Recht auf eine Teilungsversteigerung. Dabei beantragt ein Miterbe beim zuständigen Amtsgericht, die Immobilie öffentlich zu versteigern. Die Immobilie wird meistbietend verkauft und der Erlös entsprechend den Erbteilen aufgeteilt.

Das klingt nach einer sauberen Lösung, ist in der Praxis aber meist ein schlechtes Geschäft für alle Beteiligten. Zwangsversteigerungen erzielen regelmäßig deutlich niedrigere Preise als ein regulärer Verkauf auf dem freien Markt.

Hinzu kommen Verfahrenskosten und oft monatelange Unsicherheit. Nicht selten wird die Teilungsversteigerung auch taktisch eingesetzt, um Druck auf andere Miterben auszuüben, was Konflikte zusätzlich verschärft. Der emotionale und finanzielle Schaden ist oft erheblich Die Teilungsversteigerung sollte daher das allerletzte Mittel sein.

Wer im Testament klare Regelungen hinterlässt, etwa ein Teilungsverbot oder eine Teilungsanordnung, kann dieses Szenario in den meisten Fällen verhindern.

Kann eine geerbte Immobilie steuerfrei übertragen werden?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Das Erbschaftsteuerrecht ermöglicht eine vollständige Steuerbefreiung für selbst genutzte Familienheime:

Ehepartner:innen:
Vollständig steuerfrei, wenn der Erblasser die Immobilie bis zuletzt selbst bewohnt hat, der Erbe sofort einzieht und mindestens zehn Jahre dort wohnen bleibt. Freibetrag zusätzlich: 500.000 Euro.
Kinder:
Steuerfrei, wenn sie die Immobilie selbst nutzen und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreitet. Bei größeren Objekten wird die Befreiung anteilig gewährt. Der Freibetrag liegt zusätzlich bei 400.000 Euro pro Kind.
Schenkungen zu Lebzeiten:
Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Wer also frühzeitig schenkt, kann die Steuerlast über mehrere Zeiträume erheblich senken.

Welche steuerlichen Folgen eine Immobilie im Nachlass hat, erfahren Sie im Ratgeber "Immobilie vererben und erben".

FAQ: Die wichtigsten Fragen zum Vererben von Immobilien

Kann ich mein Haus einem bestimmten Kind allein hinterlassen?

Direkt vererben lässt sich eine Immobilie nicht - das Erbrecht kennt nur die Gesamtrechtsnachfolge. Möchten Sie sicherstellen, dass ein bestimmtes Kind Ihre Immobilie erhält, regeln Sie das über ein Grundstücksvermächtnis oder eine Teilungsanordnung im Testament. Die anderen Kinder behalten gegebenenfalls ihren Pflichtteilsanspruch.

Was passiert, wenn Erben sich über die Immobilie nicht einigen können?

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Die Immobilie wird dann zwangsversteigert und der Erlös aufgeteilt - meist weit unter dem eigentlichen Marktwert.

Eine klare testamentarische Regelung ist die beste Vorsorge dagegen.

Welche Risiken hat das Berliner Testament, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört?

Das Berliner Testament setzt die Kinder beim ersten Todesfall als Erben aus. Diese können dann sofort ihren Pflichtteil einfordern - was den überlebenden Ehepartner in finanzielle Bedrängnis bringen kann, wenn der Nachlass hauptsächlich aus einer Immobilie besteht.

Abhilfe schafft ein rechtzeitig vereinbarter Pflichtteilsverzicht der Kinder.

Unter welchen Bedingungen ist das Erben einer Immobilie steuerfrei?

Ehepartner:innen können das gemeinsame Familienheim vollständig erbschaftsteuerfrei erben, wenn sie zehn Jahre lang selbst darin wohnen bleiben.

Kinder sind ebenfalls befreit, sofern die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt und sie die Immobilie selbst nutzen. Ehepartner:innen stehen 500.000 Euro und Kindern jeweils 400.000 Euro zusätzlich als persönlicher Freibetrag zu.

Wann sollte ich mit der Nachlassplanung beginnen?

So früh wie möglich. Krankheit oder Unfall können jederzeit eintreten und zur Testierunfähigkeit führen — dann ist es zu spät für ein Testament. Wer frühzeitig plant, hat mehr Gestaltungsspielraum: Schenkungen zu Lebzeiten können Freibeträge mehrfach ausschöpfen und Pflichtteilsansprüche reduzieren.

Nicht nur Immobilien werden vererbt. Auch für andere Vermögensgegenstände muss der Nachlass gut geplant werden. Dabei helfen die Ratgeber "Richtig vererben und verschenken" und das "Handbuch Testament".

Dieser Inhalt wurde von der Gemeinschaftsredaktion in Zusammenarbeit mit der Ratgeberredaktion für das Netzwerk der Verbraucherzentralen in Deutschland erstellt.