GEG: Was steht im neuen Gebäudeenergiegesetz?

Stand:

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst die EnEV ab und legt energetische Anforderungen an beheizte oder klimatisierte Gebäude fest. Worauf es bei einer Erneuerung oder Modernisierung ankommt.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Im Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist festgelegt, welche energetischen Anforderungen beheizte und klimatisierte Gebäude erfüllen müssen.
  • Das Gesetz enthält Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik sowie zum Wärmedämmstandard und Hitzeschutz von Gebäuden.
  • Die energetischen Mindestanforderungen an Neubauten sind etwas geringer als in der zuvor geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV).
  • Eigentümer von Bestandsgebäuden müssen bestimmte Nachrüst- und Austauschpflichten erfüllen.
  • Beim Neubau gibt das GEG bestimmte Anteile an regenerativen Energien vor, die das Gebäude zum Heizen oder auch Kühlen verwenden muss.
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Auf Gebäude entfallen ungefähr 35 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland. Sie sind aktuell verantwortlich für ungefähr 120 Millionen Tonnen des Treibhausgases CO2 im Jahr. Diese Emissionen müssten um mehr als 40 Prozent reduziert werden, um die Klimaschutzziele bis 2030 zu erreichen und um weniger abhängig von Energieimporten zu werden.

Was ist das GEG?

Die energetischen Vorgaben an Gebäude sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt. Das Gesetz löst die Energieeinsparverordnung (EnEV) ab und verbindet deren Inhalte mit dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zu einer Vorschrift. Dabei bleiben die Mindestanforderungen an Neubauten im neuen Gesetz im Vergleich zu den vorigen Verordnungen im Wesentlichen gleich. Die Kriterien für die bauliche Hülle wurden gelockert.

Das neue GEG tritt am 1. November 2020 in Kraft. Es gilt für alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden. Seine Vorgaben beziehen sich vorwiegend auf die Heizungstechnik und den Wärmedämmstandard des Gebäudes.

Um den Energiehaushalt des Gebäudes zu ermitteln, werden neben der Raumheizung und -kühlung auch die Warmwassererzeugung, der Betrieb von Lüftungsanlagen sowie der Strom berücksichtigt, den diese Geräte im Betrieb benötigen (z.B. Heizungspumpen, Heizkessel, Regler). Zusätzlich muss ein Gebäude bestimmte Vorgaben zum Luftaustausch und zur Minimierung von Wärmebrücken erfüllen. Letzteres sind Gebäudeecken oder Stellen, die weniger gut gedämmt sind.

Außerdem formuliert das GEG Anforderungen an vorhandene Klimatechnik sowie an Hitzeschutzmaßnahmen für den Sommer. Das GEG trägt somit auch wesentlich dazu bei, ein behagliches Wohn- und Arbeitsumfeld zu schaffen und den Bedarf an Heizenergie zu begrenzen.

Welche Anforderungen gibt es beim Neubau?

Der Neubau nimmt im Gesetz den größten Teil ein. Das GEG zielt darauf ab, die Auswirkungen des Neubau-Energiebedarfs zum Heizen und zur Warmwasserbereitung auf die Umwelt zu begrenzen. Um diese Auswirkungen zu beurteilen, gibt es zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden. Die übliche Methode zielt darauf ab, die Primärenergie zu berechnen, die ein Neubau brauchen darf. 

Es ist aber auch möglich, als Alternative die Menge zulässiger Treibhausgase (CO2) zu berechnen, die ein Neubau verursachen darf. Möchten Sie dieses Berechnungsverfahren anwenden, müssen Sie dies zunächst bei der zuständigen örtlichen Behörde beantragen. Zusätzlich erhalten Sie die Auflage, spätestens ein Jahr nach dem Bauabschluss Bericht zu erstatten: über ihre Investitionskosten, Energieverbräuche und Erfahrungen mit dem Berechnungsverfahren.

Um den zulässigen Bedarf an Primärenergie zu berechnen, betrachten Sie die Energie, die das Gebäude benötigt. Entscheidend sind dabei die verwendeten Energieträger, die jeweils mit einem spezifischen "Primärenergiefaktor" multipliziert werden. Holzpellets haben einen besonders günstigen Primärenergiefaktor, Erdgas liegt hier im Mittelfeld und Elektrizität aus dem Netz schneidet eher schlecht ab. Fernwärme wird je nach Standort unterschiedlich bewertet, sie kann eine recht klimafreundliche Option sein. Zusätzlich ist vorgeschrieben, einen Teil der Energieversorgung des Gebäudes über erneuerbare Energien zu decken.

Energiefluss

  • Primärenergie: Sie schließt alle Prozesse der Energiebereitstellung ein, vom Rohstoffabbau über den Transport bis zur Verwendung im Gebäude.
  • Endenergie: Sie wird dem Gebäude von außen zugeführt.
  • Nutzenergie: Sie wird im Gebäude tatsächlich für den angestrebten Zweck wie Raumheizung oder Wassererwärmung verwendet. Dazu zählt auch die "Hilfsenergie", also beispielsweise der Strom für Heizungspumpen.

Soll dagegen nach der Alternativ-Methode berechnet werden, ob die Menge an verursachten Treibhausgasen zulässig ist, wird zwar auch der Bedarf des Gebäudes an verschiedenen Energieträgern betrachtet, und diese werden ebenfalls mit spezifischen Faktoren multipliziert. Allerdings unterscheiden sich diese "Emissionsfaktoren" von den beim Primärenergie-Verfahren verwendeten. Zudem darf der Energiebedarf des Gebäudes, die sogenannte "Endenergie", bei der Berechnung der Treibhausgase einen bestimmten Wert nicht überschreiten. Bei dieser Alternativ-Methode darf der Dämmstandard eines Wohnhauses schlechter sein als bei der Betrachtung der Primärenergie. Eine anteilige Versorgung durch erneuerbare Energien ist nicht vorgeschrieben.

Die Umweltauswirkungen werden in den beiden Verfahren also unterschiedlich bewertet. Ein Gebäude muss nur die Anforderungen erfüllen, die von einer der beiden Methoden verlangt werden.

Wer sich heute beim Bau eines Wohnhauses mit den Mindeststandards des GEG begnügt, läuft Gefahr, dass die neue Immobilie bereits kurz nach Fertigstellung bautechnisch überholt ist. Für das bereits seit 2016 geltende Niveau für den Energieverbrauch sind Abweichungen möglich. Die Anforderungen an die Gebäudehülle wurden gelockert. Daher empfiehlt es sich, schon jetzt nach möglichst hohen Effizienzstandards zu bauen.

Die Mehrkosten eines energetisch höherwertigen Neubaus sind oft gar nicht so hoch und lohnen sich, insbesondere bei steigenden Energiepreisen. Zudem winken üppige Fördermittel, wenn die GEG-Anforderungen übertroffen werden. Gefördert wird beispielsweise der Standard "KfW-Effizienzhaus"; vorbildlich ist der bereits bewährte Passivhausstandard, bei dem der Energieverbrauch weit unter den gesetzlichen Anforderungen für einen Neubau liegt.

Die KfW beschreibt – ähnlich wie das GEG – ein so genanntes Referenzgebäude, mit vorgegebenen Standards zur Beheizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und zu den Bauteilen. Sein Energiebedarf wird nach dem GEG-Primärenergieverfahren berechnet, allerdings verbraucht das KfW-Effizienzhaus weniger Energie. Dabei gilt: Je besser die Energieeffizienz und desto höher fällt die KfW-Förderung aus.

Im Neubau ist derzeit eine Förderung für die KfW-Effizienzhaus-Standards 55, 40 oder 40 Plus möglich. Dabei hat ein KfW-Effizienzhaus 55 einen um 45 Prozent geringeren Bedarf an Primärenergie als ein Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz. Das KfW-Effizienzhaus 40 verbraucht noch weniger Energie.

Welche Pflichten gibt es bei Erneuerung und Modernisierung?

Viel häufiger als Neubauten kommen Bestandsgebäude vor, die den bundesweiten Energiebedarf daher über eine lange Zeit stärker bestimmen. Für Bestandsgebäude bestehen einige Austausch- und Nachrüstpflichten, die Sie als Eigentümer grundsätzlich zu einem bestimmten Termin erfüllen müssen. Daneben gibt es so genannte "bedingte Anforderungen", die Sie nur beachten müssen, wenn Sie das Gebäude ohnehin modernisieren.

Austausch- und Nachrüstverpflichtungen

Für alle Mehrfamilienhäuser gelten bestimmte Austausch- und Nachrüstverpflichtungen, unabhängig von einer geplanten Sanierung. Ein- und Zweifamilien-Häuser sind davon ausgenommen, wenn Sie als Eigentümer bereits seit Februar 2002 selbst im Gebäude wohnen. Wenn Sie ein Ein- oder Zweifamilien-Haus kaufen, müssen Sie diese Pflichten innerhalb von 2 Jahren erfüllen.

  • Bestimmte Heizkessel müssen ausgetauscht werden. Dies betrifft Öl- und Gas-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine übliche Größe haben (4-400 kW Heizleistung). Die Austauschpflicht gilt jedoch nicht für Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel. Welcher Kesseltyp es ist, teilt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger mit. Er muss regelmäßig eine so genannte „Feuerstättenschau“ vor Ort durchführen.
  • Neue Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
  • Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen mussten bereits bis Ende 2015 nachträglich gedämmt werden, wenn sie keinen so genannten "Mindestwärmeschutz" (i.d.R. 4 Zentimeter Wärmedämmung) aufweisen. Bei Holzbalkendecken genügt es, die Hohlräume mit Dämmstoff zu füllen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht ‒ also zum Beispiel auch für Spitzböden und für nicht ausgebaute Aufenthalts- oder Trockenräume. Alternativ dazu kann auch das darüberliegende Dach mindestens entsprechend gedämmt sein. Diese Pflicht zum Dämmen gilt jedoch nicht, wenn sie als Besitzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses bereits seit Februar 2002, dem Zeitpunkt an welchem die EnEV gültig wurde, selbst im Gebäude wohnen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt aber trotzdem, diese Verbesserungsmaßnahmen durchzuführen.

Der Austausch einer alten Heizung wird von staatlicher Seite finanziell gefördert. Wer allerdings wartet, bis der Heizungstausch zur gesetzlichen Pflicht wird, erhält keine Fördermittel! Detaillierte Informationen zu den Fördervoraussetzungen und den technischen Anforderungen erhalten Sie auf unseren Internetseiten.

Anforderungen bei einer freiwilligen Modernisierung

Wenn Sie Bauteile verändern oder modernisieren möchten, gibt das GEG Mindeststandards vor, die Sie durch die bauliche Veränderung erreichen müssen. Das trifft beispielsweise zu, wenn der Putz einer Fassade erneuert wird oder Sie die Fenster austauschen. Soll das Haus nur neu gestrichen werden, greift das GEG jedoch nicht. Trotzdem ist es auch dann sinnvoll, die Malerarbeiten mit einer Dämmung der Fassade zu verknüpfen. Denn ein Gerüst wird ohnehin aufgestellt.

Bei der Erneuerung von Bestandsbauten gibt es 2 Möglichkeiten, die GEG-Anforderungen zu erfüllen.

  • Erfolgen nur einzelne Sanierungsmaßnahmen (zum Beispiel wird die Fassade gedämmt) oder werden lediglich Bauteile erneuert (etwa Fenster ausgetauscht), gibt das GEG bestimmte Anforderungswerte an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) des Bauteils vor.
  • Bei umfassenden Modernisierungen wird ‒ vergleichbar mit einem Neubau ‒ eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt. Auch in diesem Fall können Sie wie üblich die Primärenergie oder alternativ die Treibhausgase berechnen, wenn die Baubehörde letzteres erlaubt.

Beim Primärenergieverfahren darf der Bedarf an Primärenergie des sanierten Gebäudes höher bleiben als der eines entsprechenden Neubaus. Maximal sind ungefähr 85 Prozent mehr erlaubt.

Beim Treibhausgasverfahren dürfen die Emissionen maximal die gleiche Höhe wie bei einem vergleichbaren Neubau erreichen. Der Energiebedarf des sanierten Gebäudes darf aber höher ausfallen: Maximal sind etwa 85 Prozent mehr erlaubt.

Diese Werte müssen Sie bei Außenbauteilen einhalten

Die folgende Tabelle zeigt die Anforderungen des GEG für die Änderung von Außenbauteilen bei bestehenden Gebäuden sowie Orientierungswerte für deren Umsetzung.

Bauteile geforderter U-Wert

Orientierungswerte für mögliche Maßnahmen

Außenwand

0,24

Dämmung mit

12 bis 16 cm
Fenster

Achtung: Maßgeblich ist der U-Wert des gesamten Fensters, der als Uw-Wert bezeichnet wird.

1,30

Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung
Dachflächenfenster

1,40

Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung
Verglasungen

für Sonderverglasungen wie z.B. Schallschutzverglasungen gelten andere Werte

1,10

Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung
Dachschrägen, Steildächer

0,24

Dämmung mit

14 bis 18 cm
Oberste Geschossdecken

0,24

Dämmung mit

14 bis 18 cm
Flachdächer

0,20

Dämmung mit

16 bis 20 cm
Wände und Decken gegen unbeheizten Keller, Bodenplatte

0,30

Dämmung mit

10 bis 14 cm
Decken gegen unbeheizten Keller, Bodenplatte

(wenn der Aufbau bzw. die Erneuerung des Fußbodens auf der beheizten Seite erfolgt)

0,50

Dämmung mit

4 bis 5 cm
Decken, die nach unten an Außenluft grenzen

0,24

Dämmung mit

14 bis 18 cm


Möchten Sie Förderprogramme, etwa der KfW-Bank, in Anspruch nehmen, sollten Sie sich vor der Auftragsvergabe die Bedingungen genau anschauen. Für Sanierungen von Bestandsimmobilien gibt es die Effizienzhaus-Standards 115, 100, 85, 70 und 55. Daneben werden auch einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen gefördert. Die Anforderungen an die geförderten Einzelmaßnahmen gehen dabei allerdings deutlich über die oben aufgeführten Mindestanforderungen des GEG hinaus.

Kostenloses Online-Tool: Mit dem Sanierungsrechner den Energiebedarf abschätzen

Mit dem Sanierungskonfigurator des Ministeriums für Wirtschaft und Energie können Sie als Hausbesitzer den Energiebedarf Ihres Wohngebäudes abschätzen und simulieren, wie sich verschiedene Energiesparmaßnahmen wie zum Beispiel eine Wärmedämmung oder die Heizungserneuerung auswirken. Das Online-Tool zeigt auch auf, welche Kosten mit den Maßnahmen verbunden sind und welche staatlichen Förderprogramme es dafür gibt. Der Sanierungskonfigurator bietet einen guten ersten Überblick für alle, die über eine energetische Modernisierung nachdenken.

Welche weiteren Regelungen und Vorschriften gibt es im GEG?

  1. Sie brauchen einen Energieausweis, wenn Sie vermieten oder verkaufen wollen
    Für alle beheizten oder gekühlten Gebäude, die neu vermietet oder verkauft werden sollen, ist ein Energieausweis zwingend vorgeschrieben. Er ermöglicht potenziellen Mietern und Käufern einen Einblick in die energetische Qualität und damit auch in den Wohnkomfort der neuen Immobilie. Außerdem hilft der Ausweis, die künftigen Energiekosten abzuschätzen. Eigentümer oder Makler müssen Kauf- oder Mietinteressenten den Energieausweis spätestens zum Besichtigungstermin unaufgefordert zeigen. Bestandsmieter haben dagegen kein Recht darauf, den Ausweis zu sehen.

    Seit Mai 2014 neu ausgestellte Energieausweise stufen Wohngebäude in Effizienzklassen ein, ähnlich denen, die von vielen Elektrogeräten bekannt sind. Die Skala reicht von A+ bis H, wobei die Klassen A und B – je nach Gebäudetyp – über den Neubaustandard hinausgehen. Effizienzklasse und Energiekennwert müssen bereits in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden, sofern ein Energieausweis vorliegt. Bei alten Ausweisen, die noch keine Effizienzklasse haben, reicht die Veröffentlichung des Energiekennwerts.
     
  2. Beratungsangebote zum Energieausweis sind zu prüfen, wenn Sie ein Gebäude komplett sanieren oder kaufen möchten
    Wenn Sie ein Gebäude komplett sanieren und energetisch neu bewerten oder kaufen, ist es vorgeschrieben, dass Sie Beratungsangebote zum Energieausweis recherchieren. Finden Sie ein solches Gratis-Angebot von einer entsprechenden Fachperson, müssen Sie ein Beratungsgespräch wahrnehmen. Dies kann eine persönliche Beratung bei Ihrer Verbraucherzentrale sein.
     
  3. Fachunternehmen muss bei Sanierung den Wärmeschutz bestätigen
    Sind Sie verpflichtet, bei Sanierungen an Ihrem Bestandsgebäude das GEG einzuhalten, müssen Sie sich von einem Sachverständigen für Wärmeschutz bestätigen lassen, dass Sie dies auch tun. Ist Ihr Vorhaben genehmigungsfrei, erhalten Sie die Bestätigung vom jeweiligen Fachunternehmen (Unternehmererklärung). Die Bescheinigung müssen Sie als Gebäudeeigentümer mindestens 10 Jahre lang aufbewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzeigen.
     
  4. Kommune darf Fernwärme vorschreiben
    Gibt es an Ihrem Gebäudestandort ein Fernwärmenetz, so darf Ihre Kommune Sie dazu verpflichten, diese Fernwärme zur Beheizung Ihres Gebäudes zu nutzen. Ob die Kommune von diesem Recht Gebrauch macht, klären Sie am besten im Vorfeld mit ihr ab.
     
  5. Öl- und Kohleheizungen sind unerwünscht
    Alte Heizungsanlagen (30 Jahre und mehr) müssen Sie ohnehin austauschen, es sei denn, Sie wohnen bereits seit Februar 2002 in Ihrem Gebäude. Ab 2026 dürfen Öl- oder Kohleheizungen nur noch in bestimmten Gebäuden betrieben werden.
    Dazu zählen:
    - Gebäude auf Neubaustandard, inklusive Teilversorgung mit erneuerbaren Energien;
    - Bestandsgebäude, die teilweise durch erneuerbare Energien versorgt werden und
    - Gebäude, die keinen Gas- oder Fernwärmeanschluss aufweisen.
     
  6. Strom selbst zu produzieren zahlt sich aus
    Wenn Sie ein neues Haus bauen und Ihren Strom demnächst am Gebäude teilweise selbst produzieren, beispielsweise durch eine Photovoltaikanlage, dürfen Sie sich diese Energie in der Energiebilanz großzügig anrechnen lassen. Damit können Sie die Anforderungen des GEG insgesamt leichter erfüllen. Ein Batteriespeicher erhöht diesen Bonus noch.
     
  7. Lassen Sie Klima- und Lüftungsanlagen regelmäßig durch Fachpersonal prüfen
    Klima- und Lüftungsanlagen müssen regelmäßig geprüft werden. Die Inspektion dürfen nur fachkundige Personen ausführen. Als Eigentümer erhalten Sie eine Bescheinigung mit den Ergebnissen der Überprüfung, die Sie den zuständigen Behörden auf Verlangen vorzeigen müssen. Neu eingebaute Klima- und Lüftungsanlagen müssen in bestimmten Fällen mit einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung ausgestattet sein.
     
  8. Regelmäßige Kontrolle durch Schornsteinfeger muss sein
    Die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger überprüfen im Rahmen der Feuerstättenschau, ob alte Heizkessel ausgetauscht und die Rohrleitungen gedämmt wurden und ob die heizungstechnischen Anlagen dem GEG entsprechen. Bei Verstößen setzt der Schornsteinfeger eine Frist, um den Auflagen nachzukommen. Lassen Sie die Frist verstreichen, wird die zuständige Behörde informiert.

    Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz können Behörden als Ordnungswidrigkeit ahnden und mit einem Bußgeld belegen. Als Ordnungswidrigkeit gilt beispielsweise, wenn Sie die Anforderungen an die energetischen Eigenschaften im Neubau oder bei der Sanierung nicht einhalten, Energieausweise nicht vorlegen oder Ihre Klimaanlagen nicht überprüfen lassen. Wer beispielsweise einen Altbau nicht so modernisiert oder einen Neubau nicht so erstellt wie vom GEG vorgeschrieben, riskiert Geldbußen bis zu 50.000 Euro.

Dieser Inhalt wurde von der Gemeinschaftsredaktion in Zusammenarbeit mit den Verbraucherzentralen Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz für das Netzwerk der Verbraucherzentralen in Deutschland erstellt.