Abwertung und Schließung bei Immobilienfonds: Was Sie jetzt wissen müssen

Immobilienfonds unter Druck

Die Fondsgesellschaft Union Investment hat die Anteilspreise des offenen Immobilienfonds Wohnen ZBI im Sommer 2024 um rund 17 Prozent herabgesetzt. Die Neubewertung sei wegen aktueller Marktentwicklungen erforderlich gewesen. Auch andere Immobilienfonds sind von Abwertungen betroffen. So wurde etwa der offene Immobilienfonds Leading Cities Invest von Kanam Grund zuletzt ebenfalls abgewertet. 

Seit dem 15. Januar 2026 können Anleger des offenen Immobilienfonds Wertgrund Wohnselect D ihre Fondsanteile nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Das bedeutet, dass Anleger über die Fondsgesellschaft vorerst nicht mehr an ihr Geld kommen. Anlass sind vermehrte Kündigungen von Anlegern, die einen erhöhten Mittelabfluss ausgelöst haben.
Was bedeutet das für Sie als Anleger? Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was bedeutet eine Schließung eines offenen Immobilienfonds?

Die vorübergehende Schließung eines Immobilienfonds bedeutet nicht die Insolvenz des Fonds. Es ist eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, um Fondswerte in schwierigen Phasen zu schützen, damit alle Anlegerinnen und Anleger gleichbehandelt werden. Es geht um den Interessenausgleich zwischen Anlegern, die ihre Anteile zurückgeben möchten, und Anlegern, die langfristig investiert bleiben wollen. 

Mit der Schließung gewinnt die Fondsgesellschaft Zeit, um bestehende Immobilien zu einem marktgerechten Preis veräußern zu können. Eine solche Schließung kann für bis zu drei Jahre erfolgen. Die Anleger können ihren Fonds dann nur noch über die Börse verkaufen, allerdings zu deutlichen Abschlägen auf den zuletzt ermittelten Anteilspreis.

Sollte ich meine Anteile an Immobilienfonds an der Börse verkaufen oder warten?

Solange die Fondsgesellschaft Anteilsrückgaben zulässt, gilt: Sie können Ihre Fondsanteile nach Ablauf einer Haltefrist von im Regelfall 24 Monaten kündigen. Die Rückgabefrist beträgt meist 12 Monate. Allerdings wird der Verkaufspreis erst mit Abrechnung der Rückgabe ermittelt. Sie erhalten also nicht den heute veröffentlichten Anteilspreis. Ob dieser Preis höher oder niedriger sein wird als der heutige Börsenkurs, ist ungewiss.

Unabhängig davon können Sie die Anteile heute an der Börse verkaufen. Damit können Sie für die Zukunft eventuelle weitere Verluste ausschließen, erhalten aber nur den niedrigeren Börsenpreis.

Kann ich Schadenersatz verlangen, wenn mir von Finanzberater:innen zu Immobilienfonds geraten wurde?

Wenn Ihnen offene Immobilienfonds als sichere Anlage verkauft wurden oder wenn Sie angegeben haben, dass Sie jederzeit über die Anlagesumme verfügen müssen, könnte eine Falschberatung vorliegen, was einen Schadensersatzanspruch begründen könnte.

Allerdings tragen Sie die Beweislast. Prüfen Sie daher Ihre Unterlagen, insbesondere "Basisinformationsblatt" und "Geeignetheitserklärung" hinsichtlich der dortigen Angaben zu Ihrem Anlageziel und zur Risikobereitschaft. 

Auch eine Person, die den Inhalt des Beratungsgesprächs bezeugen kann, wäre eine Hilfe. Wir raten Ihnen, bei der Prüfung und Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen einen im Kapitalanlagerecht erfahrenen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, da dieser über das nötige Fachwissen verfügt, um Ihre Ansprüche erfolgreich durchzusetzen. Mehrere Gerichte haben Anlegern Schadenersatz wegen Falschberatung zugesprochen (so zum Beispiel: LG Stuttgart, Az. 12 O 287/24 sowie LG Münster, Az. 114 O 7/25, nicht rechtskräftig).

Kann ich Schadensersatz von der Fondsgesellschaft verlangen?

Möglicherweise waren auch die Produktinformationen ("Basisinformationsblatt") irreführend, weil dort eine zu niedrige Risikostufe von zum Beispiel 1 oder 2 angegeben war. So kam die Abwertung beim Immobilienfonds Wohnen ZBI für viele Anleger:innen überraschend, denn im Basisinformationsblatt aus Dezember 2023 hatte ZBI noch einen Risikoindikator von 2 für den Fonds angegeben. Das bedeutet: Das Risiko möglicher Verluste wird als gering eingeschätzt. 

Nach Auffassung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hätte bei diesem – wie bei vielen anderen offenen Immobilienfonds – grundsätzlich ein Risikoindikator von 6 angegeben werden müssen. Daher hat die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg eine Klage gegen ZBI Fondsmanagement Gmbh eingereicht. 

Der Auffassung der Verbraucherzentrale ist mit Urteil vom 21.02.2025 auch das Landgericht Nürnberg-Fürth gefolgt (Az 4 HK O 5879/24). Da die Beklagte Berufung eingelegt hat, wird das Verfahren nun am OLG Nürnberg fortgesetzt (Az. 3 U 321/25 UWG). Das Oberlandesgericht Nürnberg hat das Berufungsverfahren ausgesetzt und dem EuGH zur Vorabentscheidung die Frage vorgelegt, ob ein offener Immobilienfonds in Form eines sogenannten PRIIP der Vorgabe einer mindestens monatlichen Festsetzung von Preisen unterfallen kann (Az. EuGH - C-677/25).

So gehen Sie bei einer Schadensersatzforderung vor

Sofern Sie bei Kenntnis der tatsächlichen (mit einem Wert von 6 deutlich höheren) Risikoklasse von einem Kauf abgesehen hätten, könnten Sie unter Umständen vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern. Dies setzt voraus, dass Sie glaubhaft machen können, dass die fehlerhafte Risikoklassifizierung Ihre Anlageentscheidung beeinflusst hat. Für den Fall, dass Sie den Rücktritt vom Kauf erklären möchten, könnte folgende Formulierung hilfreich sein:

"Bei Abschluss des Anlagevertrags wurde ich über die Risikoeinstufung des Fonds getäuscht. Ich erkläre hiermit den Rücktritt vom Kauf und fordere Sie auf, mir innerhalb von vier Wochen schriftlich zu bestätigen, dass Sie der Rückabwicklung des Vertragsverhältnisses zustimmen und mir die investierte Summe innerhalb weiterer vier Wochen vollständig erstatten, zuzüglich einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 5 Prozent über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem Kaufdatum."

Gerne können Sie sich für eine Ersteinschätzung an Ihre Verbraucherzentrale wenden. Zur Durchsetzung individueller Ansprüche empfehlen wir die Unterstützung eines erfahrenen Anwalts oder einer Anwältin einzuholen. Diese:r kann auch prüfen, inwieweit eventuelle Unregelmäßigkeiten bei der Neubewertung des Fonds bei der Durchsetzung von Ansprüchen eine Rolle spielen könnten (siehe dazu auch: Stiftung Warentest: Wie es zur Abwertung beim Fonds UniImmo Wohnen ZBI kam) und Wertgrund Wohnselect stoppt Auszahlungen an Anleger).

Wichtig: Bitte beachten Sie, dass bei Schadensersatzansprüchen aus einer Beratung, die länger als drei Jahre zurückliegt, Verjährung eintreten kann. Allerdings beginnt die Verjährungsfrist erst mit Kenntnis des Anspruchs zu laufen. Es ist daher ratsam, sich von einem oder einer im Kapitalanlagerecht erfahrenen Anwalt oder Anwältin beraten zu lassen.

Sind weitere Abwertungen von Immobilienfonds zu befürchten?

Unbestritten gibt es Unsicherheiten über die "richtige" Bewertung der Immobilien, die in einem Immobilienfonds enthalten sind. Für Außenstehende ist es praktisch unmöglich, das Immobilienportfolio eines Immobilienfonds selbst zu bewerten. Auch die Verbraucherzentralen können dies nicht leisten. Ob weitere Abwertungen drohen, weiß letztlich niemand, solange die gehaltenen Immobilien nicht am Markt angeboten werden. Erst dann weiß der Immobilienbesitzer, was die Objekte wirklich wert sind.

Sollten nun weitere Anleger:innen aus Furcht vor weiteren Kursrückgängen ihre Anteile zurückgeben, kann dies dazu führen, dass immer mehr Objekte in kurzer Frist verkauft werden müssen, was wiederum zu weiteren Abwertungen führen kann. In der Folge drohen Verluste aufgrund dieser sich selbst erfüllenden Prophezeiung.

Andererseits werden die Fondsanteile aktuell an der Börse bereits mit Abschlägen gehandelt. Dazu ein Beispiel: Für den Fonds "UniImmo: Wohnen ZBI" berechnete die Fondsgesellschaft im Januar 2026 einen Anteilspreis von rund 42 Euro. An der Börse wurde er zum gleichen Zeitpunkt für rund 36 Euro gehandelt.

Wie verhalte ich mich, wenn ich ein Abfindungsangebot bekommen habe? 

Derzeit liegen den Verbraucherzentralen keine aktuellen Abfindungsangebote von Immobilienfonds vor. Dennoch raten wir Ihnen zur Wachsamkeit. Vor einiger Zeit hat die SCP INVESTMENTS LIMITED aus Majuro (Marshallinseln) Verbraucher:innen, die Anteile von Grundbesitz Global oder Grundbesitz Europa in ihrem Depot ein Abfindungsangebot unterbreitet. Das entsprechende Schreiben wurde von der Depotbank mit dem Betreff "Sie können Ihre Wertpapiere bar abfinden lassen" an die Anleger geschickt. Zudem wurde eine Frist für eine Weisung genannt.
Derartige Abfindungsangebote sollten Sie besonders kritisch prüfen. Im konkreten Fall deuten folgende Anhaltspunkte auf ein unseriöses Angebot hin:

• Firmensitz auf den Marshallinseln: Es ist nicht plausibel, warum ein Unternehmen aus Ozeanien ein Interesse daran haben sollte, offene Immobilienfonds in Deutschland zu erwerben. Sollten Sie bei der Abwicklung der Transaktion Probleme bekommen, könnte es schwer werden, Ansprüche durchzusetzen. Das Unternehmen hat auch keine aussagekräftigen Informationen veröffentlicht, warum es die Abfindung anbietet.
• Viel zu niedriger Abfindungspreis: Hierzu heißt es im Abfindungsangebot: "Die SCP INVESTMENTS LIMITED hat bisher nur eine Spanne festgelegt, in der der Preis liegen wird." Der Höchstpreis, der in der Spanne genannt wird, entspricht dem Zehnfachen des Mindestpreises. Und selbst der Höchstpreis liegt noch rund 40 Prozent unter dem aktuellen Börsenkurs der Fondsanteile.
  Die Banken sind verpflichtet, solche Schreiben weiterzuleiten. Darauf weist die zuständige Aufsichtsbehörde, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), hin: "Danach muss das depotführende Institut den Kunden darauf hinweisen, dass dieser die Informationen selbst prüfen muss. Für Kleinanleger soll ohne Weiteres erkennbar sein, dass das Institut keinerlei Verantwortung für das Angebot übernimmt." Allerdings sind Sie nicht verpflichtet, auf solche Schreiben zu reagieren. Abfindungsangebote aus dem Ausland ohne plausible Erklärung und mit viel zu niedrigen Preisen können Sie in den Papierkorb werfen.

Ist es sinnvoll, in offene Immobilienfonds zu investieren?

Offene Immobilienfonds investieren zu mindestens 51 Prozent direkt in Immobilien. Mit der Vermietung sowie dem Kauf und Verkauf von Immobilien können höhere Renditen erzielt werden als mit sicheren Schuldverschreibungen. 

Immobilienfonds sind aber keine sichere Anlage. Mieteinnahmen können sinken oder ausfallen, wenn die Nachfrage einbricht. Statt Wertsteigerungen sind auch Wertverluste möglich. Denn Immobilienpreise hängen von der Entwicklung von Angebot und Nachfrage am jeweiligen Standort ab. 

Im Gegensatz zu börsennotierten Aktien und Schuldverschreibungen können Immobilien auch nicht so einfach, schnell und günstig gekauft und verkauft werden, wenn viele Anleger plötzlich große Summen investieren oder abziehen. 

Machen Sie sich bewusst: Immobilienfonds sind kein Ersatz für sicheres Tages- oder Festgeld. Eine einfache langfristige an Ihrem Bedarf ausgerichteten Anlagestrategie zum Vermögensaufbau funktioniert auch hervorragend ohne offene Immobilienfonds. 

Wenn offene Immobilienfonds zur Beimischung als Ergänzung nutzen möchten, sind Sie aber gut beraten, die hier anzulegende Summe niemals in einen einzigen Immobilienfonds zu investieren, sondern sie auf möglichst viele Immobilienfonds zu verteilen.