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Immobilienfinanzierung - häufige Fragen und Antworten

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Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen ein wichtiges Lebensziel, gerade in Zeiten extrem niedriger Zinsen, Angst vor steigender Inflation und einer generellen Skepsis, was die Stabilität der Finanzmärkte betrifft.

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Das Eigenheim scheint nicht nur eine sichere Alternative zu anderen Geldanlagen, es scheint auch die perfekte Altersvorsorge zu sein. Welche Ziele auch immer mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verbunden sind, ein solcher Schritt ist oft mit ganz erheblichen finanziellen Risiken verbunden.

Eine fehlerhafte Beratung durch die Bank, die Bausparkasse, den Bauträger oder den Immobilienmakler kann drastische Konsequenzen haben. Aus unserer täglichen Beratungspraxis wissen wir, dass sich Banken und andere Darlehensvermittler eher an den eigenen Gewinninteressen statt an den individuellen Bedürfnissen ihrer Kunden orientieren.

Wie können Sie die Risiken minimieren? Welche Vorsichtsmaßnahmen sind sinnvoll, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum finanziellen Alptraum wird? Wir haben hier einige wichtige Tipps aus unserer Beratungspraxis für Sie zusammengestellt.

Ausgangssituation prüfen: Ist die Immobilie wirklich das Richtige?

Erwarten Sie nicht, dass die Immobilie eine besonders attraktive und sichere Geldanlage ist. In Einzelfällen gab es durchaus hohe Wertsteigerungen, im Durchschnitt allerdings liegen die Wertänderungen nicht nennenswert über der allgemeinen Preissteigerungsrate.

Für viele ist die Immobilie daher keine reine Geldanlage, sondern stellt ein Stück ­Lebensqualität dar. Bevor Sie in die Finanzierungs­planung einsteigen, sind aus gutem Grund ein paar grundlegende Fragen zu ­klären.

  • Was planen Sie für die nächsten Jahre, beruflich und privat?
  • Wie viel Wohnraum brauchen Sie aktuell, und wie ist die Situation, wenn Kinder hinzukommen oder das Haus verlassen?
  • Ist die Chance groß, dass Sie bei Verlust des Arbeits­platzes weiterhin in der Nähe eine Stelle finden werden, oder droht dann ein Umzug?

Der Verkauf einer noch nicht ­abbezahlten Immobilie ist häufig mit hohen Risiken und zusätzlichen ­Kosten verbunden. Die Nebenkosten, die Sie bezahlt ­haben, werden Sie einem Kaufinteressenten kaum in Rechnung ­stellen können. Je nach Marktlage drohen dann Verluste. Wenn Sie einen Kredit vor Ende der Zinsbindung aufgrund eines Verkaufs zurückzahlen, kann zudem eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung seitens der Bank fällig werden.

Kassensturz: Maximale Kreditrate bestimmen

Wer wissen will, wie viel Kredit er sich leisten kann, kommt kaum darum herum, seine monatlichen Einnahmen und Ausgaben einmal gegenüberzustellen. Etwas weniger aufwändig ist es, die gesamte Sparleistung eines Jahres zusammenzuzählen. Was gespart wurde, war zwangs­läufig übrig und müsste dann auch auf irgendwelchen Anlagekonten ­gelandet sein. Von diesem aktuellen Überschuss ausgehend ist dann der wahrscheinliche Überschuss nach Immobilienerwerb zu berechnen.

  • Welche zusätzlichen Ausgaben werden ­anfallen?
  • Hausgeld? Versicherungen? ­Steuern?
  • Und welche ­Ausgaben fallen dann womöglich geringer aus oder ganz weg (­bisherige Kaltmiete)?

Die Nebenkosten können im Eigen­heim höher oder niedriger sein, ebenso die Fahrtkosten zur Arbeit.

Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr aus­machen sollte als 40 Prozent des Nettoeinkommens, die übrigen 60 Prozent seien notwendig für die Lebenshaltung, ­kleinere gelegentliche Reparaturen und Neuanschaffungen eingeschlossen. Nehmen Sie die Zahl als das, was sie ist: ein Durchschnittswert, mit Abweichungen nach oben wie nach unten, je nach individueller Situation.

Bei der Bestimmung Ihrer maximalen Kreditrate gilt der Grundsatz: nicht mehr, als Sie dauerhaft tragen können! Wichtig dabei: Wie wirkt sich ein Kinderwunsch auf die Einnahmen und Ausgaben aus, und für welchen Zeitraum? Wie sicher sind Ihr ­aktueller Arbeitsplatz und Ihr Einkommen daraus? Wie lange würden Ihre Rücklagen reichen, um zeitweise oder teilweise Einkommensausfälle zu überbrücken?

Überlegen Sie auch, wann Sie schuldenfrei sein wollen. Dass auch eine schuldenfreie Immobilie Geld kostet, ist sicherlich allgemein bekannt. Wer aber Gewissheit haben will, ob die Mittel auch im Renten­alter für das Eigenheim noch reichen, muss kalkulieren, wann das Darlehen voraussichtlich getilgt sein wird, welche ­Kosten dann anfallen könnten und in welcher Größenordnung dann Rücklagen vorhanden sein werden.

Faust­regel: Für den ­Werterhalt der Immobilie kann man jährlich rund zwei Prozent des ­Wertes der Bausubstanz einkalkulieren. Die Bausubstanz ist der Immobilienpreis abzüglich des darauf entfallenden Grundstückswertes.

Natürlich brauchen Sie das Geld nicht in den ersten Jahren eines Neubaus, größere Summen werden oft erst nach 20 Jahren notwendig. Da auch die schuldenfreie Immobilie noch viel Geld kosten kann, ist es oft sinnvoll, bereits viele Jahre vor Rentenbeginn schuldenfrei zu sein.

Je mehr Eigenkapital, desto geringer die Risiken

Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, bezahlt höhere Zinsen, braucht tendenziell länger zur Entschuldung und trägt das Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf unterm Strich Schulden zu Buche stehen. Werden die von Banken oft geforderten 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bezahlt, wird in den meisten Fällen der Verkaufserlös ausreichen, um die Schulden vollständig abzuzahlen.

Zum Eigenkapital gehören übrigens auch alle Sparverträge zur Altersvorsorge wie Renten- und Kapitallebensversicherungen und sonstige Geldanlagen. Wer sie nicht als Eigenkapital einsetzt, muss mehr Kredit aufnehmen und braucht länger für die Tilgung. Oft ist es sinnvoll, die Sparverträge zu kündigen, das Guthaben zur Darlehensreduktion zu verwenden und die Sparrate für die Tilgung einzusetzen.

Bankberater, Kreditvermittler und Finanzberater beraten aber nicht immer in ­diesem Sinn. Denn zum einen ist der Zinsgewinn der Bank umso größer je höher die Darlehenssumme, und zum ­anderen ­fließen aus den bestehenden Anlageverträgen oft noch Provisionen an die Vermittler. Behalten Sie aber einen finanziellen Spielraum, damit Sie stets eine ausreichend große Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben vorhalten können.

Vollständige Gesamtkosten des Immobilienerwerbs

Die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Maklercourtage ­können ­bereits zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. ­Kalkulieren Sie alle erforderlichen Kosten ein, auch ­kleinere ­Möbel, ­Leuchten oder Ausgaben für den neuen Garten oder ­Balkon. Selbst wenn die Familie den Umzug selbst ­organisiert, ­fallen oft noch einige Ausgaben an.

Bei Neubauten ­können Zusatzaufwendungen anfallen, wenn etwa der ­Untergrund Über­raschungen bereithält oder wenn statt der ­Standardleistungen der Baubeschreibung gegen Aufpreis Sonderwünsche – von der Anzahl der Steckdosen bis zur Art des zu verlegenden ­Parketts – erfüllt werden sollen. ­Kalkulieren Sie hier vorsichtig und rechnen Sie einen Puffer ein.

Nachfinanzierungen können teuer sein oder sogar abgelehnt werden. Ist der ­Kredit dann doch zu hoch bemessen, kann der überschüssige Betrag am besten direkt für eine Sondertilgung verwendet werden.

Welche Finanzierungsform ist geeignet?

Wenn Sie die mögliche Kreditrate kennen, die Sie dauerhaft tragen können, und zugleich festgelegt haben, wann Sie ­spätestens schuldenfrei sein wollen, können Sie bei einem gegebenen Zinsniveau die maximale Darlehenssumme ausrechnen.

Beispiel: Wenn das Darlehen bei einer monatlichen Rate von 700 Euro und einem Zinssatz von 2,5 Prozent nach 15 Jahren getilgt sein soll, darf es nicht höher als 104.981 Euro sein. Hilfreiche Rechner hierzu finden Sie im Internet.

Ein einfaches Annuitätendarlehen wie hier im Beispiel ist in der Regel die beste Finanzierungsform. Die Länge der Zinsbindung hängt davon ab, wie schnell das Darlehen getilgt wird und ob Sie bereit sind, für längere Zinssicherheit auch den damit verbundenen Preis in Form höherer Zinsen zu bezahlen.

Jährliche Sondertilgungsrechte sollten Sie ebenfalls vereinbaren. Diese bekommen Sie inzwischen nahezu überall kostenfrei in Höhe von jährlich fünf bis zehn ­Prozent der Darlehenssumme, sofern Sie danach fragen.

Praktisch ist auch, wenn Sie das Recht haben, den Tilgungssatz verändern zu können. Je nach finanzieller Situation können Sie dann zwischen einem oder zehn Prozent der Darlehenssumme monatlich tilgen.

Diese zusätzliche Flexibilität bieten nicht alle Banken an, und man kann darauf auch gut verzichten, wenn stattdessen hohe jährliche Sondertilgungsrechte eingeräumt werden. Von Kombinationen aus Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder Investmentfonds mit Darlehen raten wir in fast allen Fällen ab. Oft sind diese Varianten teurer oder zu unflexibel, mitunter sogar sehr risikoreich.

Dem Rat von Banken, Bausparkassen und anderen ­Verkäufern sollten Sie mit gesunder Skepsis ­begegnen. Wer die gegebenen Tipps beherzigt hat, sollte aber zumindest die gröbsten Fehler einer mangelhaften Beratung vermieden haben. Lassen Sie die Finger von Finanzierungen, die Sie nicht klar durchschauen. Wer unsicher ist, kann sich zwecks Beratung an seine örtliche Verbraucherzentrale wenden.

Ist ein Forward­darlehen sinnvoll?

Ein Forwarddarlehen ist ein Darlehensvertrag, bei dem schon heute die Konditionen für ein Darlehen vereinbart sind, ­welches erst in der Zukunft ausgezahlt wird. Man kann damit also ein Darlehen, dessen Zinsbindung in drei Jahren endet, schon heute verlängern.

Der Zinssatz entspricht dem ­aktuellen Zins zuzüglich eines Aufschlages von derzeit rund 0,2 Prozentpunkten pro Jahr Restlaufzeit des aktuellen Darlehens. Ob es sich lohnt, heute den Zins schon festzuschreiben, kann niemand mit Gewissheit sagen. Falls die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung des aktuellen Vertrages ­steigen, freut sich der Darlehensnehmer über den ­vereinbarten ­niedrigen Zinssatz. Steigen die Zinsen nicht oder fallen sie gar, muss der Darlehensnehmer das Forwarddarlehen ­dennoch wie vereinbart abnehmen. Wenn Sie Zinsrisiken aus dem Wege gehen möchten, kann ein Forwarddarlehen eine gute Alternative sein.

Wann kann man das Darlehen ­umschulden?

Vor Ablauf der Zinsbindung geht das nicht. Einzige Ausnahme: Die Zinsbindung ist länger als zehn Jahre. Dann kann man nach zehn Jahren kündigen mit einer Kündigungsfrist von sechs ­Monaten. Ohne Kündigungsrecht gibt es auch ­keinen Anspruch auf eine Umschuldung. Wenn die Bank Sie dennoch freiwillig aus dem Kreditvertrag entlässt, dann in der Regel nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung beziehungsweise ein Aufhebungsentgelt, welches so hoch ist, dass die Umschuldung sehr wahrscheinlich nicht mehr vorteilhaft ist.

Wie lange wird die Niedrigzinsphase noch anhalten?

Seriös kann das niemand vorhersagen, selbst so genannte Experten der Banken irren sich hier regelmäßig. Nicht einmal die Europäische Zentralbank (EZB) selbst kennt heute ihre Entscheidungen im nächsten Jahr. Wir raten Ihnen daher, Zinsprognosen zu ignorieren. Die Entscheidung für die eigene Immobilie sollte von anderen Kriterien abhängen, nicht von der Zinsprognose.

Für wie lange sollte ich mir den niedrigen Zinssatz sichern?

Auf diese Frage gibt es keine allgemein gültige Antwort. ­Erstens weiß niemand, wie sich die Zinsen weiter ­entwickeln, in Japan zum Beispiel liegt der Leitzins seit Jahren unter einem Prozent. Vielleicht liegen die Zinsen in ­Deutschland in fünf Jahren noch niedriger als heute, möglich ist aber auch das Gegenteil.

Zweitens hängt die Zinsbindung vor allem von Ihrem Bedürfnis nach Kalkulationssicherheit und vom ­Tilgungsverlauf ab. Wer rasch tilgt, braucht in der Regel keine überlange Zinsbindung. Der Grund: Die Rate kann dann trotz Zinsanstieg unverändert bleiben, lediglich die Gesamtlaufzeit des Darlehens verlängert sich dann.

Wer sich einen Zinsanstieg hingegen nicht leisten kann oder wer sich davor schützen möchte, sollte eher langfristige Zins­bindungen wählen. Die Frage der Zinsbindung hängt von Ihren ­Wünschen und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab, nicht vom aktuellen Zins­niveau. Übrigens können Sie als Verbraucher jeden Darlehensvertrag nach zehn Jahren durch Kündigung beenden, die Bank kann dies nicht.

Was ist von einer Bausparsofort­finanzierung zu halten?

Eine Bausparsofortfinanzierung ist eine Alternative zur Finanzierung eines Eigenheims. Es handelt sich dabei um eine Kombination aus einem Darlehensvertrag und einem Bausparvertrag.

Das Darlehen wird in der Regel nicht getilgt, Sie bezahlen hier nur die Zinsen. Das heißt, dass die Restschuld in voller Höhe bestehen bleibt. In den Bausparvertrag ­fließen meistens eine größere Einmalzahlung und anschließend die regelmäßigen monatlichen Sparraten. Das Sparguthaben wird dabei gering verzinst und wenn man die Abschlussgebühr einberechnet, ist die Verzinsung bis zur Zuteilung des Bausparvertrags oft negativ.

Sie ­bezahlen also bis zur Zuteilung des Bausparvertrags auf der einen Seite Zinsen und auf der anderen Seite Bausparraten. Zugeteilt ist ein Bausparvertrag frühestens dann, wenn Sie das erforderliche Guthaben eingezahlt haben (je nach Tarif, meist 40 Prozent der Bausparsumme) und wenn der Vertrag lange genug besteht (auch das ist vom Tarif abhängig). Mit Zuteilung ­dürfen Sie das Bauspardarlehen beantragen. Dieses Bauspardarlehen soll dann das tilgungsfreie Darlehen ablösen. Die Konditionen des Bauspardarlehens stehen bereits fest. Das Verkaufs­argument für diese Finanzierungsvariante ist daher, dass der Verbraucher über einen langen Zeitraum mit sicheren (nicht steigenden) Zinsen rechnen kann.

Um festzustellen, ob sich eine Bausparsofortfinanzierung lohnt, ist es erforderlich, den Gesamteffektivzins über die gesamte Laufzeit zu kennen. Aus unserer Beratungspraxis wissen wir, dass der Gesamteffektivzins in der Regel über dem Zinssatz für das Darlehen und über dem Zinssatz für das Bauspardarlehen liegt und nicht etwa dazwischen, wie man das vielleicht vermuten würde. Der Grund hierfür liegt im negativen Zinsdifferenzgeschäft bis zum Zeitpunkt der Zuteilung: Die Zinskosten für das Darlehen sind höher als die Zinserträge aus dem Bausparguthaben.

Bausparkassen heben gerne hervor, dass bei Bauspardarlehen jederzeit Sondertilgungen möglich sind, was ein besonderer Vorteil der Bausparkombinationsfinanzierung gegenüber normalen Annuitätendarlehen sei. Das Recht zu Sondertilgungen bezieht sich in der Regel nicht auf das tilgungsfreie Darlehen, sondern auf das spätere und günstigere Bauspardarlehen. Ist dies nun wirklich ein Vorteil der Bausparkombinationsfinanzierung? Wir sagen ganz klar: Nein.

Denn Sondertilgungen erhöhen in diesem Fall den Gesamteffektivzins der Finanzierung. Dies erscheint zunächst verwunderlich. Der Grund hierfür: Die besonders zinsgünstige zweite Phase der Finanzierung (günstiges ­Bauspardarlehen) wird verkürzt. Dadurch erhält die teurere erste Phase (­tilgungsfreies Darlehen sowie negatives Zinsdifferenz­geschäft) größeres Gewicht mit der Konsequenz, dass der Gesamteffektivzins steigt. Wer also damit rechnet, Sondertilgungen in die Finanzierung einbringen zu können, muss wissen, dass der Gesamteffektivzins dann rechnerisch ein wenig höher ist als ohne diese Sondertilgungen.

Die Alternative zur Bausparkombinationsfinanzierung ist ein normales Annuitätendarlehen mit ähnlicher Zinsbindung.